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那些倒闭的创客空间 联合办公模式生存大考

时间:2016-11-19 15:28来源:未知 作者:admin 点击:
  “最近听说圈里一家做得风生水起的创客空间创始人被架空。本来刚刚有点起色都泡汤了。如果拿不到新的融资,这家创客空间就得准备缴枪了。”一位房地产投资人如此告诉21世纪经济报道记者。
  近两年来,为了推动经济结构调整和经济增长方式转变,中央政府发出“大众创业、万众创新”的号召。这随之催生了大量小微企业的办公需求。以优客工场、3Q等为代表的众创空间,大批涌入市场。
  然而另一面是,在资本驱动下,创客空间发展过于快速,以至于许多创始人还未找到一条真正的盈利模式。这也成为备受行业质疑的关键点。
  11月15日,位于龙湖北京长楹天街商业综合体中的“一展空间”正式开业,标志着龙湖地产正式布局联合办公业态。21世纪经济报道记者注意到,此次龙湖非常明确,联合办公不是一个未来五年内看得到利润的业态。龙湖深谙,联合办公找到良性盈利模式不易。
  21世纪经济报道记者调查发现,随着创客空间大批量涌入,不少尚未理清盈利模式的创客空间也在陆续倒闭。这些运营者普遍面临的问题是,盈利模式单一、运营分散等。
  倒闭的创客空间
  此番龙湖将拿出部分自持物业用来布局联合办公,从而强化其商业生态圈的客流。从模式逻辑上,这可以理解。但在野蛮生长的联合办公领域,不少收益主要来自于租金的联合办公正面临着生存大考。
  10月26日,位于北京铭基国际创意园内的联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭。10月28日,Mad Space全部入驻创业者已经搬离。而这个创业空间的运营时间不到一年。
  21世纪经济报道记者了解到,尽管在关门前,该空间内入驻率已达到60%,但没有后续资金支持、也未形成稳定盈利,Mad Space最终选择了放弃。
  10月29日,21世纪经济报道记者来到北京铭基国际创意园,由于恰逢周末,园区内并没有很多人员走动。从园区大门走入,左手边的墙面上挂着入驻公司标牌,其中依然包括Mad Space,所在位置为A1区域。
  北京铭基国际创意园招商负责人告诉21世纪经济报道记者,“从Mad Space进入园区到招商到撤离,双方关系一直融洽,其间双方也曾共同为该空间招商。租赁给Mad Space的场地是A-01座,实际面积为1452平方米,Mad Space自己搭建了小二层,才使租赁面积达到约3000平方米。停电大概从今年8月份开始,总共断电3次(不是传说中的10次),每次断电前会提前一两小时通知租户。”
  21世纪经济报道记者看到,此时Mad Space已经完全搬离了铭基创意园,A1区楼内也已经没有任何办公的迹象。由于屋内没有开灯,整体非常昏暗,透过玻璃门窗,记者只能隐约看到一大片空出的场地,靠墙的一些区域和场地内的几个小隔间里还随意摆放着几张桌子。园区内正在打扫卫生的清洁人员告诉记者,他们昨天已经进入A1楼内进行了最后的清扫,现在里面基本是空的。
  该人士称,“Mad Space是园区中租金费用最低的,到离开前园区也并没有要给他们涨租金。对Mad Space的交租方式也很人性化,从三个月一交,到一个月一交,最后宽限到半个月一交,最终他们拖延到实在无法给出交租的具体日期才短时间断了电。”
  对于Mad Space的倒闭,21世纪经济报道记者辗转联系到Mad Space创始人,但该人士以“没有时间”为由拒绝了采访。
  21世纪经济报道记者采访到Mad Space一位传媒行业的入住者。这位何姓女士表示,“对我们这样的小型创业者而言,能有个暂时办公的地方就行,要求不高。一开始整体感觉不错,一个人一个工位860元/月,押一付一的合约,可以提供网络、打印、水电,性价比较高,我们也能接受。但后来,他们似乎与物业没有协调好,经常发生断电。他们的解释是物业方面一直涨房租,但我们认为这与入住者是没关系的。我们是交了租金的租户,如果与物业方真出了问题,至少应提前告知我们,但他们也没做到。”
  何女士表示,在北京,小型创业公司如果在写字楼进行办公,租金会偏高。对于小型团队而言,能有一个环境相对舒适、性价相对较高的地方已经不错了,只是保障性太差。
  北京铭基国际创意园招商负责人表示,园区方面认为Mad Space其实仍有成长空间,但因其一直未形成盈利,所以没有坚持运营下去。
  扩张与盈利错位?
  2015年被称为我国众创空间的元年。这一年,众创空间从50余家发展到2300多家,增长近46倍。全国包括2345家众创空间在内的孵化器达到4875家,成为全球孵化器数量最多的国家。而据不完全统计,截至2016年初,中国类似于Mad Space这样的联合办公空间数量也已达近千家,且主要集中在京沪穗等城市。
  然而在众创空间大量增长背后,行业洗牌也随之而来。由于过度依赖政府补贴,盈利模式单一,以及“散”、“薄”、各自为政等隐疾,众创空间在2016年年初便迎来一轮“倒闭潮”。
  公开资料显示,2016年2月,深圳的创客空间“地库”在营运4个月后宣布倒闭;2月27日,青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁;3月份,优客工厂与宏泰创新空间的合并也受到业界高度关注。
  北京3W咖啡创始人许单单曾表达过自己的担忧,创客空间之间的竞争加剧,将带来行业泡沫。
  佰仕会创始人陈方勇认为,“创客空间失败的原因,大致都是讲了一堆空间之外的故事,结果却找不到买单的新资本,只能回归盈利本身,进行砍成本、降规模,开始恶性循环。原本这是个慢工出细活的事,大家都太着急了,产品都不对,哪还谈得上其他?”
  在陈方勇看来,开发商要做共享空间的逻辑是商业地产价值升级。当前国内商业地产普遍面临销售困境,而传统的商业地产运营也无法产生更高价值。无论是写字楼、酒店还是购物中心,普遍开始遭遇同质化困境,行业出现存量过剩、消化困难。因此需要向新经济靠拢,希望用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。
  联合办公空间的逻辑
  陈方勇分析认为,与开发商不同的是,创投机构加入共享空间的逻辑是筑巢引凤、温室孵化。这些机构通过提供一个空间,将优秀的创业团队吸引进入,近距离观察这些团队的行为方式,集中提供辅导服务、集中组织创投对接。对于创投机构而言,一个成功项目的投资回报要远大于提供空间而来的租金收入。而足够多的创业资源导入非常重要,成熟的孵化链条是成功的保证。
  毛大庆解释道,优客工场有五层盈利模式。第一层是出租工位;第二层是出租空间,比如会议室、剧场;第三层是会员收入,优客工场已经开始针对会员进行收费;第四层收益来自于股权投资加股权分红,优客工场已经参股14家公司,主要投资与优客工场服务有关的公司;第五层收益便是流量搭载。"
  SOHO3Q一位负责人则表示,SOHO3Q的定位并不是创业者,而是针对具有灵活办公需求的公司。这其中,不乏如乐视、美团等大型企业。创业者实际只占据了很小一部分。该人士透露,主流客群如果依靠创业者,将无法保证租金收益。
  这些知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利,对于那些单一的创客空间而言,如果没有厘清运营逻辑,显然都将陆续面临生存问题。
  而与创投机构逻辑不同的是,陈方勇认为,资产运营人(或者说轻资产管理公司)介入共享空间的逻辑则是空间的资产管理价值逻辑。这部分机构的出发点是:在存量资产时代,资产本身的价值必须结合资产管理才能激发,而这只能由专业团队完成。国际品牌的酒店管理公司其实就是这一逻辑的代表,他们赚取的收益与其说是“租金差”,不如说是“资产管理收益”,因为单纯收租只是可以随时被替代的“二房东”,而如果做到后者就是不可或缺的“掌盘人”。
  优客工场创始人毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示,作为联合办公空间,租金是优客工场的主要来源。比如目前阳光100在运行不到一年时间内,已经开始盈利。在他看来,联合办公未来还会有很多衍生品,其中未来企业流量搭载、企业生态培养等,都会是盈利方向。
  “为什么要做?怎么能活?你和别人有什么不同?如果不是投机你真的能创造更大价值而成为更优的那个选择?真的算好现金流的账而不会半道崩殂?你真的确信自己不可替代而不会将满屋子的锦绣给别人做了嫁衣?”陈方勇感慨道,“可惜,短短不过一年多时间,很多人都没能等来他们想要的未来,讲故事的他们开始遭遇一个个‘事故’。”